올해 꼭 알아야 할 부동산 상업용 간접투자 리츠 구조와 전략

최근 고금리와 경기불안 속에서도 상업용 부동산 간접투자에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 직접 투자가 부담스럽거나 경험이 부족한 일반 투자자들은 리츠(REITs), 부동산 펀드 등 다양한 간접투자 상품을 통해 손쉽게 부동산 자산에 접근할 수 있습니다. 이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 꼭 알아야 할 상업용 부동산 간접투자의 특징과 상품 종류, 주의할 점들을 중심으로 알아보겠습니다.

 

 

리츠(REITs)의 인기 이유

상업용 부동산 간접투자 중 가장 대중적인 방법은 리츠(REITs, 부동산투자신탁)입니다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모아 대형 상업시설, 오피스 빌딩, 물류센터 등에 투자하고 임대수익과 자산가치 상승을 배당 형태로 분배하는 구조입니다.

 

최근에는 온라인 쇼핑 증가에 따라 물류센터 기반 리츠의 인기도 높아졌습니다. 리츠의 장점은 소액으로도 분산 투자할 수 있다는 점입니다.

 

5만 원, 10만 원 수준의 금액으로도 상장 리츠에 투자할 수 있어, 부동산 시장에 진입장벽 없이 참여 가능합니다. 또한 상장 리츠는 주식처럼 증권 거래소에서 자유롭게 매매할 수 있어 유동성이 뛰어납니다. 2025년 들어 다양한 공모 리츠가 출시되고 있으며, 오피스, 호텔, 물류, 데이터센터 등 다양한 자산군에 투자할 수 있는 상품이 많아졌습니다. 특히 정부의 간접투자 활성화 정책으로 인해 개인투자자들의 관심이 더욱 집중되고 있습니다. 단, 투자 전 리츠가 어떤 자산에 투자하고 있는지, 배당 수익률이 안정적인지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

국내 리츠로는 신한글로벌액티브리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠, 코람코더원리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠가 있습니다.

 

부동산 펀드의 구조와 전략

리츠 외에도 대표적인 간접투자 수단으로는 부동산 펀드가 있습니다. 특히 사모형 부동산 펀드는 일정 자격을 갖춘 투자자만 참여 가능하지만, 공모형 펀드는 일반 투자자도 가입할 수 있습니다.

 

펀드는 자산운용사가 투자대상을 선정하고, 펀드에 참여한 투자자는 수익을 분배받는 구조입니다. 부동산 펀드는 리츠보다 운용 전략이 다양하고 복잡한 편입니다. 예를 들어 개발형 펀드는 상업시설을 개발하여 매각 차익을 얻는 방식이며, 임대형 펀드는 장기 임대 수익을 목적으로 합니다.

 

최근에는 ESG 트렌드를 반영한 친환경 상업용 부동산 펀드도 등장하고 있습니다. 펀드 선택 시에는 투자 기간, 수익 구조, 수수료, 운용사의 이력 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히 펀드 해지 시점이나 수익 실현 방식에 따라 실제 수익이 달라질 수 있기 때문에 약관을 꼼꼼히 읽는 것이 중요합니다. 또한 부동산 시장의 경기 변동성에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있으므로 중장기적인 시각이 필요합니다.

 

투자 전 꼭 확인해야 할 리스크

상업용 부동산 간접투자 상품은 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 리스크가 없는 것은 아닙니다.

 

가장 큰 리스크는 시장 가치 하락과 공실률 증가입니다. 경기 침체로 오피스나 상가의 공실률이 높아지면 수익률이 하락할 수 있으며, 투자자 배당도 줄어들게 됩니다.

 

또한 리츠나 펀드는 자산운용사의 전문성에 크게 의존하는 구조이므로, 운용사의 성과나 관리 역량도 중요합니다. 예를 들어 수익성 있는 부동산을 적절히 매입하지 못하거나, 임대 관리를 소홀히 하면 전체 펀드 성과가 악화될 수 있습니다. 특히 최근에는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려가 커지고 있으며, 일부 간접투자 상품이 이러한 고위험 자산에 연계되어 있는 경우도 있어 주의가 필요합니다.

 

상품 구조를 충분히 이해하지 않고 투자할 경우, 원금 손실의 가능성도 존재합니다. 투자자는 투자 대상 자산의 위치, 임차인 구성, 리스크 관리 계획 등을 면밀히 검토해야 하며, 리스크를 분산하기 위해 복수의 상품에 나누어 투자하는 것도 한 방법입니다.

 

상업용 부동산 간접투자는 소액으로도 안정적인 부동산 수익을 기대할 수 있는 매력적인 수단입니다. 리츠와 펀드 등 다양한 상품을 통해 자산 포트폴리오를 다각화할 수 있는 장점도 있습니다. 그러나 투자 전에는 각 상품의 구조와 리스크를 충분히 이해하고, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 앞으로 간접투자 시장은 더욱 활성화될 것으로 예상되며, 꾸준한 학습과 정보 확인을 통해 현명한 투자 결정을 내려보시길 바랍니다.